השקעה במניות או השקעה בדירה – מה כדאי?
השקעה במניות או בדירה?
שאלה זו היא שאנשים רבים שואלים. בנק ישראל ניסה לענות על שאלה זו בשוק המקומי. לפני שנגיע לממצאי בנק ישראל ולמחקר האקדמי בן ה -145, התשובה היא פשוטה: השקעה ארוכת טווח במניות משתלמת יותר מנדל”ן. אלה התוצאות של מחקר עולמי לטווח הארוך. משקיעים שמשקיעים במניות גדולות יותר מקבלים סוג של “פרמיה” או עודף תשואה בגין לקיחת סיכון. זו הסיבה שהמניות עולות על אגרות החוב וזו הסיבה שהנדל”ן אטרקטיבי יותר מאשר השקעה בהם.
נתחיל בממצאי בנק ישראל. על פי חוקרי בנק ישראל, בנק ישראל מצא שמאז 2008 המחירים בשוק הדיור עלו במהירות. זה לווה בעלייה בהיקף המשכנתא. ריביות נמוכות על משכנתאות, עליית מחירים ותשואות נמוכות באפיקי השקעה אחרים מעלים את השאלה האם עדיף להשקיע בדירות מאשר בשוקי ההון. אור ידוב, חוקר בנק ישראל, ערך מחקר על המאפיינים השונים של השקעות דיור ושוקי ההון. הוא גם השווה את התשואות הממוצעות ברוטו והתשואות נטו לדיור, מניות ואג”ח ממשלתיות בשלושת העשורים האחרונים (1988-1977).
הממצאים העיקריים
בעשור האחרון השקעות דיור זכו לתשואות גבוהות יותר מההשקעות בשוק ההון. אם מסתכלים על ביצועי הערוצים השונים לטווח הארוך (1988-2017), ברור כי השקעות שבוצעו במניות הניבו תשואות ממוצעות גדולות יותר בהשוואה להשקעות דיור מקבילות, ובאופן משמעותי יותר מהשקעות שבוצעו באג”ח ממשלתיות. זה כולל מיסוי.
חשוב לזכור שהשקעה בדירות שונה מהשקעה בשוק ההון בהיבטים רבים, כמו מידת הנזילות, הפיזור ורמת המינוף. עלויות עסקה ואחזקה, דרישות מיסוי, תנאי מיסוי, מתאם והחזרת נכסים אחרים ועוד. גורמים אלה משפיעים גם על החלטות השקעה.
רכישת דירה להשקעה
גם כשאתם שוקלים את ההשפעה של עלות ההשקעה, דירוג הערוצים בהתבסס על רמת התשואה שלהם נשאר זהה. מתברר כי עלויות ההשקעה הפחיתו את ההשקעה במניות ביותר, בעוד שהתשואות נטו לאג”ח דיור ואג”ח ממשלתיות ירדו פחות.
למשך ההשקעה בדירה תהיה ההשפעה הגדולה ביותר על התשואה נטו. ככל שההשקעה קצרה יותר, כך הוצאות העסקה ומס הקנייה ישפיעו על ההחזר. הטבת המס מהכנסות משכירות גדולה מהוצאות העסקה בהשקעות ארוכות טווח. עם זאת, ההשפעה של עמלות העסקה פוחתת על השקעות לטווח הארוך. למשך ההשקעה בשוקי ההון השפעה פחות משמעותית על התשואה נטו. הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. השקעות לטווח קצר יביאו לפער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות דיור לבין השקעות במניות.
התשואה הממוצעת (ברוטו או נטו) של השקעות במניות בתקופת 1988-2017 הייתה גבוהה משמעותית מזו של השקעות דיור מקבילות וגבוהה בהרבה מאלה של איגרות חוב ממשלתיות. כשאנו בוחנים את תשואות ההשקעות שנעשו בתחילת 2007, רגע לפני שהמשבר הפיננסי העולמי, נגלה שדירה היא אפשרות ההשקעה הטובה ביותר.
בחירת תאריכי ההתחלה והסיום של ההשקעה תשפיע על התוצאות. זה מקשה על הערכת התשואות האופייניות לכל ערוץ. כדי לפצות, אתם יכולים לחשב את התשואות הממוצעות על פני תקופת זמן שהניבה השקעות. ההנחה שכל ההשקעות אינן ממונפות, וששכר דירה, ריבית ודיבידנד מושקעים מחדש משמשת לחישוב התשואות.
מניות ודירות – המחקר היסודי ביותר בעולם
מחקר מקיף ואף מסיבי שבדק תשואות ב -16 כלכלות מתועשות בין השנים 1870 ל -2016 מצא כי השקעה בנדל”ן למגורים רווחית במקצת מהשקעת מניות לטווח הארוך, אך השקעה באג”ח פחות משתלמת משניהם.
החוקרים מצאו כי סביר יותר שדיור ירוויח את התשואה הגבוהה ביותר לטווח הארוך בהשוואה למניות. בשנת 145 שנה, שני סוגי הנכסים הניבו תשואה שנתית ממוצעת בסביבות 7%. עם זאת, תשואות המניות הן תנודתיות יותר מתנודתיות הדירות, למרות שניתן לסחור במניות בעוד שהדירות אינן.
החוקרים מציגים את הנתונים לאורך תקופה ארוכה אך מדגישים כי מדובר בתקופת בדיקות ארוכה במיוחד. הם גם מציגים מחקרים מהעשורים האחרונים. מידע זה עשוי להיות שימושי יותר ממחקר לאורך 145 שנה (שהיה קטן ופחות רלוונטי בתקופות מסוימות)
במשך 35 שנה התשואה השנתית הממוצעת של שוק המניות היא 10.7%, לעומת 6.4% בהשקעות נדל”ן למגורים. זה הגיוני. זו תשואה גבוהה יותר מאשר המכשירים הפחות מסוכנים שדורשים המשקיעים.
איגרות חוב ארוכות טווח הנמשכות יותר משנה, הפיקו מעט פחות נכסי מקרקעין במהלך 35 השנים האחרונות. אגרות חוב לטווח קצר הניבו 1.89% בשנה בלבד, למרות שהריבית ירדה כמעט בעקביות מאז 1980.
השפעות המס אינן כלולות בניתוח. מחברי המחקר מדגישים כי מיסוי כפוף לשינוי בין מדינה למדינה, בתוך זמן ורוחב. לכן הניתוח אינו מתחשב בהשפעות מס. החוקרים מעריכים שלמיסים יש השפעה שלילית על תשואות השקעות נדל”ן בסביבות 1%, בהשוואה למניות.
למנוף יש השפעה על התשואה
המינוף גדל בשנים האחרונות. למרות שאתם יכולים לקנות מניות או לקבל אשראי, זה לא תמיד אפשרי. הכותבים אומרים כי השקעה בנדל”ן גמישה יותר ממניות. למעשה, שוק המשכנתאות תוסס. דירות השקעה מגובות משכנתא רבות יכולות לספק למשקיעים תשואות. החוקרים מדגישים את החשיבות של מינוף נכסי מקרקעין על פני מניות.
